Declaratoria
de Fábrica
Se
denomina Declaratoria de Fábrica al reconocimiento legal, de
la existencia de una obra que se encuentra sujeta al Reglamento
que rige esta actividad. Se lleva a cabo a través de la declaratoria
que realiza el propietario y que a la vez, cumple con todas
las formalidades exigidas y con todos los trámites señalados
en la Ley.
Luego
de haber obtenido el Certificado de Finalización de Obra y Zonificación,
se está en facultad, prosiguiendo el trámite respectivo, de
obtener la inscripción final de la declaratoria de fábrica.
Para
la inscripción de la Declaratoria de Fábrica, el Formulario
Único Oficial, se convierte en un título inscribible, pues una
vez sellado, adquiere la calidad de ser un instrumento público,
constituyéndose en título aceptable para lograr la inscripción
de la respectiva fábrica en el Registro. Situación que está
contemplada en el artículo 106 del Reglamento de la Ley 27157.
Caso
distinto es el hecho de que la unidad inmobiliaria sea de propiedad
exclusiva y de propiedad común, pues el Formulario que se inscribe
en el Registro debe señalar específicamente los bienes y servicios
que se consideran comunes y aquellos que son de propiedad exclusiva,
así también, debe ser específico en cuanto a la independización,
reglamento interno y junta de propietarios, además, según sea
el caso, los planos del mismo.
En
el caso de la inscripción de la Declaratoria de Fábrica mediante
escritura pública, el propietario debe presentar de manera adjunta
al parte notarial, el Formulario Único Oficial en forma completa,
incluyendo sus anexos. Esta situación está contemplada en el
artículo 107 del Reglamento de la Ley 27157.
Formulario
Registral (FOR)
El
Formulario Registral conocido con sus siglas FOR, es un documento
que es aprobado por la Superintendencia Nacional de Registros
Públicos o por el Registro Predial Urbano. Se constituye en
un título registral cuando cumple con todos los requisitos y
cuando se encuentra acompañado con toda la documentación pertinente.
Este formulario está contemplado en el artículo 24 del Reglamento
de la Ley 27157
Formulario
Único Oficial (FUO)
El
Formulario Único Oficial es de uso obligatorio en todas las
municipalidades del país, y su valor no debe ser mayor al costo
de su impresión. Es aquel documento mediante el cual se formalizan
los procedimientos de Licencia de Obra y de Declaratoria de
Fábrica.
Formulario
Oficial de Uso Múltiple (FOUM)
Al
igual que el FUO, éste formulario es de uso obligatorio en todas
las municipalidades del país, y su valor, también, no debe ser
mayor al costo de su impresión. Es aquel documento usado para
solicitar el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios,
el Certificado de Finalización de Obras y Zonificación (Certificado
de Numeración), ampliación de plazo de ejecución de obras, entre
otros.
Certificado
de Finalización de Obra y Zonificación (Certificado
de Numeración)
Concluido
los trabajos en la obra, el propietario debe declarar utilizando
el formulario debido, que la construcción se ha llevado a cabo
tomando en cuenta los planos respectivos.
A
la vez, debe presentar el título de propiedad y el certificado
de zonificación a la Municipalidad correspondiente, debiendo
ésta luego de su recepción oficial, asignarle el número de resolución.
Asimismo se debe hacer constar la numeración del inmueble asignada
por la misma Municipalidad.
De
esta manera, se concluye que el Certificado de Finalización
de Obra y Zonificación, es otorgado por la Municipalidad y afirma
que la obra que se ha finalizado cumple con los parámetros urbanísticos
y edificatorios y que los planos de construcción del proyecto
están de acuerdo a la denominada realidad física de la obra.
Este documento está contemplado en el artículo 31 de la Ley
27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento
para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva y de propiedad común.
Propiedad
Horizontal
La
Propiedad Horizontal es considerado un régimen jurídico que
presume la existencia de un edificio o un conjunto de ellos
que se encuentran integradas, por un lado, por las denominadas
secciones inmobiliarias que son de dominio exclusivo, que pertenecen
a propietarios distintos, y por el otro, por bienes y servicios
que son de dominio común. Está contemplado en el artículo 129
del D.S. No. 008-2000-MTC, que señala también, que la propiedad
horizontal cuenta con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
El
denominado conjunto de edificios que se hace referencia en el
párrafo precedente, es un término que incluye aquellos conjuntos
inmobiliarios que tiene cierta independencia, y que se encuentran
vinculados por uno o más elementos comunes, considerados esenciales
como son las zonas viales, y también pueden encontrarse vinculados
por uno o más elementos comunes considerados no esenciales,
como son por ejemplo zonas deportivas.
La
Propiedad Horizontal o Régimen de propiedad exclusiva y común
refiere a aquellos edificios de departamentos de uso residencial,
industrial, comercial o también mixto; así también las galerías
comerciales, campos feriales, quintas y cualquier unidad inmobiliaria
que cuente con bienes comunes. El artículo 126 del D.S. No.
008-2000-MTC, contempla las unidades inmobiliarias que comprenden
bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.
Los
bienes de propiedad común son por ejemplo, los pasajes, pasadizos,
escaleras, ascensores, portería, guardianía, jardines, sistemas
de agua, energía eléctrica, eliminación de desperdicios, patios,
entre otros.
Reglamento
Interno de Propiedad Horizontal
Todas
aquellas unidades inmobiliarias como los edificios de departamentos,
quintas, galerías comerciales, campos feriales y demás que están
comprendidas en el Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad común, deben contar con un Reglamento
Interno, el mismo que debe ser elaborado, o en su caso, aprobado
por el constructor. Esta situación está contemplada en el artículo
39 de la Ley 27157.
En
el artículo 153 del Reglamento de la Ley 27157, señala expresamente
lo que el Reglamento Interno debe contener de manera obligatoria.
Certificado
de Parámetros Urbanísticos
Con
el Formulario Oficial de Uso Múltiple denominado con sus siglas
FOM, se solicita el Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios a la Municipalidad del distrito.
Todo
propietario debe obtener por parte de la Municipalidad correspondiente
éste certificado, toda persona tiene la facultad de pedir el
certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios de cualquier
inmueble.
La
obtención del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
debe darse antes de tramitar la Licencia de Obra o antes de
presentar el Anteproyecto de consulta. Pues la Licencia de Obra
está sujeta a los parámetros urbanísticos y edificatorios, siendo
su otorgamiento en base a un estricto cumplimiento de ellos,
lo cual está regulado en el artículo 54 del Reglamento de la
Ley 27157.
Las
especificaciones sobre éste certificado lo señala expresamente
el artículo 63 del Reglamento de la Ley 27157, mencionando puntualmente
que el certificado es emitido por la Municipalidad respectiva.
Acumulación,
subdivisión, independización
En
el artículo 44, del capítulo II, del Título III de la Ley 27157,
se otorga a los propietarios la capacidad de acumular, subdividir
e independizar los bienes que corresponden a la propiedad exclusiva.
Los
Propietarios pueden llevar a cabo todo tipo de obra en lo que
respecta a la propiedad exclusiva, como acumularlas, subdividirlas
o independizarlas. Esta actividad debe realizarse cumpliendo
las normas que se encuentren en vigencia, tomando en cuenta
el hecho de no perjudicar las condiciones de seguridad ni las
actividades que se desarrollen en la mencionada propiedad exclusiva.
Así también no deben afectar los derechos de los otros propietarios.
La
acumulación, subdivisión e independización se debe realizar
tomando en cuenta lo que establece el Reglamento Nacional de
Construcciones.
En
relación a la independización, se señala claramente que las
secciones que pertenecen a propietarios individuales, se tiene
dominio exclusivo, por lo tanto, son susceptibles de independizarse
y tener un registro propio, de esta manera, en el caso de la
propiedad horizontal, existe una tendencia a maximizar la capacidad
del propietario.
Tanto
la acumulación como la subdivisión de un inmueble se llevan
a cabo utilizando el Formulario Registral. Mediante escritura
pública, se debe presentar al Registro como parte notarial el
formulario registral correctamente presentado. Esta situación
está contemplado en el artículo 4 de la Ley 27333, Ley complementaria
a la Ley 26662, La Ley de asuntos no contenciosos de competencia
notarial, para la regularización de edificaciones.
Entre
las observaciones que los especialistas señalan existe la afirmación
de que la independización y la subdivisión en unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva, tiene como consecuencia el incremento
del número de personas en el inmueble y con ello un lógico aumento
de la densidad poblacional que perjudica a los propietarios
causándoles problemas, tanto en los servicios públicos como
desde el punto de vista urbano.
Caso
contrario sucede con la acumulación que no aumenta el número
de personas en esta clase de inmuebles ni la correspondiente
densidad poblacional.
Certificado
de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
Con
el Formulario Oficial de Uso Múltiple denominado con sus siglas
FOM, se solicita el Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios a la Municipalidad del distrito.
Todo
propietario debe obtener por parte de la Municipalidad correspondiente
éste certificado, toda persona tiene la facultad de pedir el
certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios de cualquier
inmueble.
La
obtención del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
debe darse antes de tramitar la Licencia de Obra o antes de
presentar el Anteproyecto de consulta. Pues la Licencia de Obra
está sujeta a los parámetros urbanísticos y edificatorios, siendo
su otorgamiento en base a un estricto cumplimiento de ellos,
lo cual está regulado en el artículo 54 del Reglamento de la
Ley 27157.
Las
especificaciones sobre éste certificado lo señala expresamente
el artículo 63 del Reglamento de la Ley 27157, mencionando puntualmente
que el certificado es emitido por la Municipalidad respectiva.
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